Як Україна створює надсучасну систему оренди держмайна і хто від цього виграє

Дмитро Сенниченко, голова Фонду державного майна України

Серед функцій, якими наділений Фонд державного майна, оренда привертає найменшу увагу суспільства. А даремно. Адже сьогодні Фонд здає в оренду майже 8 млн кв. м. площі відповідно до 14,5 тис договорів.  Значну частину орендарів (майже 27%) складають підприємці, для яких це спосіб налагодити власну справу.  

З 2020 року процедури оренди державного майна кардинально змінилися на більш відкриті. Тепер вони проходять через аукціони Prozorro.Продажі. Учасникам достатньо зареєструватися в системі та сплатити гарантійний і реєстраційний внески.

Якщо раніше типовий договір оренди не перевищував три роки, то наразі об’єкти передаються в користування на 5 років і більше. Для підприємців це оптимальний строк, що дозволяє прогнозовано реалізувати бізнес-план. Понад 80% укладених вперше договорів оренди укладаються саме на такий термін. Із законодавства прибрали норму про обов’язкове нотаріальне посвідчення довгострокових договорів. Це спростило та здешевило орендні процедури і тому сьогодні  таких договорів стало набагато більше.

Конкуренцію за оренду стримувало обмеження по цільовому призначенні нерухомості. Якщо приміщення призначалося, наприклад, для виробництва, то в ньому не можна було торгувати чи виробляти інші товари. Певні обмеження в перепрофілюванні існують і сьогодні (балансоутримувач може встановити їх не більше п’яти). Але все ж наразі половина орендних договорів укладається без таких вказівок.

Реформа – справа системна. Її реалізація складається з кількох етапів. Перший – це оновлення усього корпусу документів. Від профільного закону, підзаконних актів, положення про оренду, примірних договорів, до методики розрахунку орендних ставок.

Наступний етап - це диджіталізація процесів. Мінімізація контактів між потенційним орендарем та чиновником, побудова цілісної електронної багатофункціональної системи, що дає можливість моніторити процеси, аналізувати дані та контролювати процедури.

На початку 2021 року Фонд запустив в роботу сайт orenda.gov.ua – сервіс, що дозволяє знайти та обрати об’єкт оренди безпосередньо у вашій громаді. Раніше підприємець мав вишукувати дані про це у газеті "Відомості приватизації", що видавалась обмеженим накладом, або шукати дані в спеціальній таблиці на сайті ФДМУ. Причому, інформація про об’єкт далеко не завжди була повною і доводилося постійно зв'язуватися з чиновниками для численних уточнень.

Тепер це в минулому, з бюрократичного лабіринту ми перейшли в некорупційний онлайн. Вся інформація поряд на відстані одного кліку. Ресурс orenda.gov.ua працює за принципом інтернет-магазину, де кожен користувач може ретельно вивчити усі характеристики товару.

І це лише початок. Формуємо комплексну електронну автоматичну систему прийняття рішень в сфері оренди державного майна. Маючи обмежені ресурси, ми звернулися до донорів і спільно з USAID/UKaid  "Прозорість та підзвітність у державному управлінні та послугах/TAPAS" запустили проєкт наскрізної автоматизації всіх процесів оренди. Єдині алгоритми створення, підписання, оприлюднення документів і рішень, синхронізація даних з Єдиним Реєстром обʼєктів держвласності, можливості глибокої аналітики, механізми контролю за орендними процедурами, функції автоматичного формування документів та багато іншого. Мета – мінімізація контактів між потенційним орендарем та чиновником, аби усунути корупційні ризики та вплив людського фактору.

Тектонічні зміни у сфері оренди держмайна змінили цей ринок. Підприємці тепер планують своє майбутнє, зважаючи на середньострокові і довгострокові договори. Між ними існує реальна конкуренція за об’єкт оренди, що веде до зростання ціни порівняно зі стартовою. Доступ до інформації мають усі й корупційні ризики зведені нанівець. А громади, в свою чергу, розраховують на додаткові бонуси за рахунок пожвавлення бізнес-активності.

Так сталося, що в 2020 році ці зміни співпали в часі з початком пандемії коронавірусу. Було зрозуміло, що оренда може перетворитися на додатковий тягар, який багатьох потягне на дно. Тому Фонд ініціював перед Урядом запровадження системи знижок для орендарів: від 50 % до 75 %, або звільнення від орендної плати певних категорій залежно від виду їхньої діяльності. До 2 тис. підприємців ними скористалося, заощадивши близько 160 млн грн. Ми продемонстрували гнучкість та розуміння форс-мажорної ситуації.

Цифри краще за будь-які слова скажуть про ефективність нової системи оренди держмайна. В 2021 році Україна має абсолютний рекорд надходжень за цією статтею доходів за всю історію незалежності держави – майже 1,6 млрд грн. Фонд успішно провів 3,8 тис. аукціонів, які давали ріст ціни за деякими об’єктами до 120%. В середньому щомісяця держбюджет отримував по 37,5 млн грн.  Найуспішніший кейс оренди поточного року – це аукціон щодо зони безмитної торгівлі терміналу аеропорту "Львів" площею 860 м², де стартова ціна зросла на 90% й досягла 3,7 млн грн. Або ж єдиний майновий комплекс державного науково-виробничого підприємства "Укрмеханобр" в Кривому Розі. Його здали в оренду за 1,1 млн грн. В Одесі успішно знайшли орендаря для цілісного майнового комплексу "Одесавинпром", підвищивши місячну орендну плату з 339 до 751 тис. грн.

Оренда держмайна в Україні й далі залишатиметься важливим економічним інструментом.  Причина проста – величезна кількість активів, які знаходяться у держави. Об’єкти, що з різних причин не підлягають приватизації, не повинні простоювати. Власне, в цьому наша відмінність від інших країн, в тому числі тих, які пройшли економічну трансформацію. Там оренда має набагато скромніші масштаби і їй приділяють менше уваги.

У Сполучених Штатах на федеральному рівні цю функцію взяло на себе Управління загальних служб (GSA), тоді як в кожному штаті діють власні департаменти, що спеціалізуються на подібних питаннях. Працюють вони відповідно до Національної стратегії ефективного використання власності, її виконання контролюється Офісом з управління та бюджету (Office of Management and Budget). Для оренди держмайна використовують локальні системи публічних закупівель.

У Великобританії управління майном децентралізоване. Але пропозиції щодо оренди нерухомості та землі розміщують на спеціальному онлайн-порталі. Та замість аукціонів контакт відбувається через певних посадових осіб в конкретному міністерстві чи відомстві.

Таким чином, в Україні створюється один із найбільш просунутих механізмів оренди державного майна. Відбувається це не від доброго життя. Треба долати кричущу корупцію, яка тут панувала. На старті реформи 28 млн м2 площ не використовували або робили це за "тіньовими" схемами. І тепер ми витягуємо країну з болота й формуємо цивілізований відкритий ринок оренди для всіх. Перші успіхи обнадіюють, а головне надихає те, що зміни незворотні. Україна більше ніколи не повернеться до по суті середньовічних схем розподілу держмайна. Вона культивуватиме ринкові механізми, від яких виграють держава, громади, підприємці та звичайні громадяни.

• Фостій Марина
• 17 січня 2022 р.
• 0