Новини земельного законодавства

19 листопада цього року набула чинності значна частина норм Закону України “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель” від 19 жовтня 2022 року №2698. Дивіться коментар ГС АСУ в тілі цієї новини.

Особливо важливими є такі моменти:

• Можливість купівлі земельних ділянок як сільськогосподарського призначення, так і не сільськогосподарського призначення, громадянами та юридичними особами, яким належить право постійного користування, право довічного успадкованого володіння земельними ділянками державної чи комунальної власності.
• Зобов’язання протягом двох місяців з дня набрання чинності зазначеним Законом, а саме до 19 січня 2023 року, подати заяву про державну реєстрацію права оренди, суборенди земельної ділянки, якщо було використано положення підпункту 9 пункту 28 Перехідних положень ЗУ, а саме право передачі права оренди, суборенди іншому землекористувачу на строк до одного року без згоди власника земельної ділянки на підставі письмового договору.
• Можливість безоплатної приватизації земельних ділянок в окремих випадках.

Розглянемо ці положення більш детально:

1. Законом №2698 викладено у новій редакції пункт 6-1 Перехідних положень ЗКУ.

Отже, відтепер громадяни України, яким належить право постійного користування, право довічного успадкованого володіння земельною ділянкою державної чи комунальної власності, а також юридичні особи, яким станом на 19 листопада 2022 року, належало право постійного користування земельними ділянками державної чи комунальної власності, та які відповідно до статті 92 ЗКУ не можуть набувати земельні ділянки на праві постійного користування, а також орендарі земельних ділянок, які набули право оренди земельних ділянок для ведення селянського (фермерського) господарства шляхом переоформлення права постійного користування щодо зазначених земельних ділянок до 03.04.2016 року, мають право на купівлю таких земельних ділянок без проведення земельних торгів. 

Право купівлі земельної ділянки відповідно до цього пункту також мають громадяни України - спадкоємці громадян, яким належало право постійного користування, право довічного успадкованого володіння земельними ділянками державної чи комунальної власності, призначеними для ведення селянського (фермерського) господарства (крім випадків, якщо такі земельні ділянки були передані у власність чи користування фізичним або юридичним особам). Якщо таких спадкоємців декілька, земельна ділянка придбавається ними у спільну часткову власність, де частки кожного із спадкоємців у праві власності є рівними.

При цьому, залишається норма, що юридичні особи набувають право на купівлю земельних ділянок сільськогосподарського призначення відповідно до цього пункту з 1 січня 2024 року.

Купівля земельних ділянок відповідно до цього пункту здійснюється за ціною, що дорівнює: нормативній грошовій оцінці земельної ділянки - для земель сільськогосподарського призначення; експертній грошовій оцінці земельної ділянки - для земель несільськогосподарського призначення.

Покупець такої земельної ділянки має право на розстрочення платежу із сплати ціни земельної ділянки з рівним річним платежем з урахуванням індексу інфляції, за умови встановлення заборони на продаж або інше відчуження та надання у користування земельної ділянки до повного розрахунку покупця за договором купівлі-продажу. Розрахунок за придбану земельну ділянку здійснюється щороку, рівними частинами, у місяць, що настає за звітним роком.

Покупець має право на дострокове погашення всієї або частини суми ціни продажу земельної ділянки з розстроченням платежу з урахуванням індексу інфляції. 

Строк розстрочення платежу становить: щодо земель сільськогосподарського призначення - 10 років, щодо земель несільськогосподарського призначення - 30 років, якщо покупець не ініціює встановлення меншого строку. У разі купівлі земельної ділянки з розстроченням платежу право власності переходить до покупця після сплати першого платежу.

Громадяни України та юридичні особи, що здійснюють купівлю земельних ділянок сільськогосподарського призначення відповідно до цього пункту, мають відповідати всім вимогам до набувачів земельних ділянок сільськогосподарського призначення.

Положення щодо заборони продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної і комунальної власності в цьому випадку не застосовується.

Звертаємо увагу, що якщо у складі таких земель, є землі, які не можуть передаватися у приватну власність, або постійний користувач не може набувати у власність земельну ділянку відповідно до закону, необхідно здійснити поділ земельної ділянки з виділенням частини, на якій розміщені такі землі. Після реєстрації окремих земельних ділянок їх необхідно отримати в оренду на таких умовах: 

• встановлюється строк оренди 50 років, якщо орендар не ініціює встановлення меншого строку;
• розірвання договору оренди, зміна його умов в односторонньому порядку орендодавцем не допускається.

При цьому наголошуємо, що норми пункту  6-1  це тільки право на купівлю. Отже, якщо право купівлі не реалізоване, то право постійного користування, право довічного  успадкованого володіння земельними ділянками державної чи комунальної власності зберігається, за суб’єктом відповідного права, які не здійснили купівлю таких земельних ділянок відповідно до абзацу першого цього пункту.

2. Звертаємо увагу на внесені зміни  щодо поновлення договорів оренди під час дії воєнного стану. 

Нагадуємо, що під час воєнного стану поновленими на один рік без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вважались договори оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився після введення воєнного стану. Вказане стосується земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності, невитребуваних, нерозподілених земельних ділянок; земельних ділянок, що залишилися у колективній власності і були передані в оренду органами місцевого самоврядування, а також земельних ділянок  приватної власності.

Але з прийняттям Закону № 2698 поновленими вважаються договори строк користування щодо яких закінчився в період після введення воєнного стану и до набрання чинності цього Закону,  тобто до 19 листопада 2022 року.

Нагадуємо, що відповідно до підпункту 9 пункту 27 Перехідних положень ЗКУ орендарі, суборендарі земельних ділянок сільськогосподарського призначення усіх форм власності можуть передавати на строк до одного року належне їм право оренди, суборенди іншій особі для використання земельної ділянки за цільовим призначенням. Така передача здійснюється без згоди власника земельної ділянки на підставі письмового договору про передачу права землекористування між землекористувачем та особою, якій передається право користування земельною ділянкою, що укладається в електронній формі.

У такому випадку, особа, якій передано право оренди, суборенди земельної ділянки до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель" (до 19 жовтня ц.р.) зобов’язаний протягом двох місяців з дня набрання чинності зазначеним Законом (до 19 січня 2023 року) подати заяву про державну реєстрацію права оренди, суборенди земельної ділянки, а якщо відомості про земельну ділянку не внесені до Державного земельного кадастру - також заяву про державну реєстрацію земельної ділянки. У разі якщо протягом трьох місяців з дня набрання чинності цим абзацом (до 19 лютого 2023 року) право оренди, суборенди земельної ділянки не зареєстровано, договір про передачу прав землекористування вважається припиненим.

У разі якщо договір оренди, суборенди земельної ділянки, емфітевзису, договір про передачу прав землекористування припинено у зв’язку з невнесенням до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про реєстрацію відповідного права або відомостей про поновлення відповідного договору до збирання врожаю, посіяного землекористувачем на земельній ділянці, землекористувач має право на збирання такого врожаю. Власник земельної ділянки має право на відшкодування збитків, пов’язаних із тимчасовим зайняттям земельної ділянки, у розмірі пропорційно до плати за користування земельною ділянкою, передбаченої припиненим договором, з дня припинення договору до дня збирання врожаю. також це поширюються на випадки збору врожаю орендарем, суборендарем земельної ділянки, емфітевтом, право землекористування якого виникло на підставі договору оренди, суборенди земельної ділянки, емфітевзису, якщо строк користування земельною ділянкою закінчився до 19 січня 2023 року. Також ця норма стосується випадків, якщо в оренду передані ділянки, які перебувають в постійному користуванні (крім державних підприємств) та емфітевзисі. 

Крім того звертаємо увагу, що Законом №2698 дозволено безоплатну передачу земельних ділянок у приватну власність власникам розташованих на таких земельних ділянках об’єктів нерухомого майна (будівель, споруд), а також на безоплатну передачу у приватну власність громадянам України земельних ділянок, переданих у користування до набрання чинності цим Кодексом.

• Діденко Ірина Станіславівна
• 4 грудня 2022 р.
• 0