Мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення і як його «обійти».

Мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення і як його «обійти».

Наразі, в Україні діє мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення. Рішення про продовження такої заборони до 1 січня 2018 р. прийнято Верховою радою України 06.10.2016 р., за що проголосувало 297 народних депутатів.

Аналізуючи зміст прийнятого Закону та внесених ним змін до Земельного кодексу України вбачається, що сам мораторій є безстроковим, так як нормами передбачено його дію «до набрання чинності законом про обіг земель сільськогосподарського призначення, але не раніше 1 січня 2018 року». Тобто, мораторій буде діяти до того моменту, поки не буде прийнятий  цей закон, що може тягтися роками, а зазначення нової дати, ніщо інакше як просто її зміна задля уникнення колізії норм.

Але, напевно, що такий Закон «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» буде прийнятий, так як такий обов’язок на себе взяла Україна, підписавши меморандум з МВФ.

Метою встановлення мораторію на продаж сільськогосподарської землі є забезпечення консолідації землі в руках її господарів і унеможливлення будь-яких тіньових оборудок із землею. Але, зацікавлені суб’єкти земельного ринку знайшли варіанти «обходу» цієї норми, використовуючи цілком легальні способи, які можна простежити з аналізу норм земельного законодавства. Хоча, як на мене, не один спосіб не є абсолютно досконалим у застосуванні. Розглянемо детальніше нижче.

 

Варіант «обходу» мораторіюПлюсиМінуси
Передання у спадщину

Домовленість з власником ділянки про написання заповіту на «покупця» за певну грошову суму

  • набуття права власності на ділянку, у разі відсутності спорів з спадкоємцями.
  • набуття права власності тільки після смерті відчужувача через 6 місяців;
  • відчужувач може змінити в будь-який час свій заповіт.
Обмін на іншу земельну ділянку (міна)

Сторони укладають договір міни земельної ділянки на іншу земельну ділянку.

  • можливість обміну на не рівнозначну земельну ділянку (за вартістю) та на ділянку з іншим цільовим призначенням;
  • «покупець» одразу з набуває право власності на землю.
  • пошук земельної ділянки для проведення обміну.
Взяття в оренду

Сторони укладають довгостроковий договір оренди землі (від 7 до 49 років). Як правило, в такому договорі стровони визначають умову щодо першочергового викупу земельної ділянки орендарем у разі «зняття» мораторію.

  • можливість володіти та користуватися земельною ділянкою досить довгий строк.
  • сторони позбавлені самостійно визначати орендну плату, чим мінімізувати податки, так як розмір орендної плати має становити не менше 3 % від нормативно-грошової оцінки землі (досить дороге «задоволення» виходить для обох сторін);
  • все одно, довгострокове володіння землею, це не власність;
  • постійні витрати щодо сплати орендної плати, які в подальшому не можуть бути зараховані при покупці цієї ділянки;
  • строк оренди може бути не більше 50 років.
Укладання договору емфітевзису

Сторони укладають договір користування земельною ділянкою сільськогосподарського призначення (спеціальний аналог договору оренди за своєю суттю, але різний за умовами).

  • строк користування земельною ділянкою не обережний законом (хоч на 300 років);
  • сторони самі визначають плату за користування земельною ділянкою, що дозволяє мінімізувати податки;
  • плата за користування земельною ділянкою може сплачуватися один раз за весь строк за погодженою сторонами сумою, що в подальшому знизить до мінімума відмову «власника» від договору;
  • можливість продажу та іншого відчуження права емфітевзису.
  • у разі продажу права емфітевзису власник має право на відповідний відсоток від прибутку.
Довіреність

«Відчужувач» видає довіреність на «покупця», в якій зазначає його права на розпорядження, користування та володіння земельною ділянкою.

  • можливість вільно володіти та користуватися земельною ділянкою;
  • можливість в будь-який час відчужити земельну ділянку третім особам.
  • «відчужувач» земельної ділянки може в будь-який час, без відома «покупця» скасувати довіреність.
Застава (іпотека) земельної ділянки

Власник землі формально бере в позику у «покупця» певну суму грошей, які звичайно не повертає. В подальшому, «покупець» звертає стягнення на земельну ділянку як на єдине майно власника задля задоволення своїх фінансових вимог.

  • перехід безпосередньо права власності на земельну ділянку (не тільки права користування).
  • довгостроковий процес, так як необхідно пройти судову процедуру стягнення суми боргу та звернення стягнення на майно;
  • неоднозначне та спірне нормативне врегулювання можливості застосування даного способу.

 

З всього вищенаведеного вбачається, що «закон існує, щоб його обходити». Є безліч варіантів, які мають свої плюси та мінуси, але жоден з них не може беззаперечно замінити повноцінне відчуження земельної ділянки шляхом продажу або дарування. На сьогодні кожен учасник земельних відносин обирає саме те, що йому підходить, тому ринок землі все одно має свій обіг, незважаючи на мораторій.

 Керуючий партнер ЮК «Шох і партнери», адвокат К.А. Шох


За матеріалами сайту people.in.ua

  • Діденко Ірина Станіславівна
  • 3 лютого 2017 р.
  • 0

Новини