Ринок землі: міжнародний досвід

З початком проведення земельної реформи у 2000 р. пов'язують створення великих агрохолдингів і фермерських господарств. Понад 7 млн ​​селян отримали право на приватизацію понад 28 млн земельних ділянок (паїв). Після приватизації частина земель була передана в короткострокову і довгострокову оренду, а деякі власники встигли продати земельні площі до введення мораторію 1 січня 2002. У той час, як в Україні протягом 15 років "зароджується" ринок землі, в інших країнах світу він успішно функціонує. Нашим парламентаріям не завадило б звернути увагу на країни Євросоюзу, Америки та змоделювати-скопіювати успішний досвід або модель грамотного розпорядження землею. Пропонуємо розглянути умови придбання земель в різних країнах світу і порівняти ціни.

Детальніше на сайті Latifundist.com.

«Затяжне» формування ринку

Мораторій планувалося вводити як обмежувальну міру до розробки нормальної нормативно-правової бази та створення повноцінного ринку землі. Відомо, що земля є основним національним багатством країни і знаходиться під особливим контролем держави. Ефективність управління вільними землями гарантує зайнятість населення, забезпечення необхідними продуктами харчування, збільшення експортних операцій і поповнення бюджету.

Основна мета керівництва будь-якої країни - гарантувати право власності на земельну ділянку, не перешкоджати розвитку аграрного бізнесу, не продавати за безцінь землі належать державі. Безсумнівно, сільськогосподарські підприємства зацікавлені у скупці земель. Однак разом з тим, більшість фермерів та представників агрохолдингів переконані, що необхідно підвищувати ефективність їх обробки, а не просто збільшувати земельний банк. На перше місце ставиться підвищення врожайності за рахунок технологій, інновацій, застосування сучасної сільгосптехніки.

Українські експерти прогнозують, що ринковий діапазон цін після зняття мораторію складе $ 1,5 - $ 6,0 тис. у залежності від родючості ґрунту, наявності крапельного зрошення, складу ґрунту. Очікується, що ціни в Україні будуть на порядок нижче західноєвропейських країн. Орендна плата по Україні до знецінення гривні була на рівні $ 75-120, після знецінення в 2015 р. впала до $ 32-50 за 1 гектар.

У міністерських кабінетах гаряче обговорюються чотири варіанти навколо зняття мораторію: повна лібералізація ринку землі, лібералізація з кількісними обмеженнями, лібералізація з обмеженнями для іноземних інвесторів, пролонгація умови закритого ринку. Розглянемо, як цю проблему вирішували за кордоном.

Естонія

Держава не бере прямої участі в регулюванні цін, а з 2011 р. зняті будь-які обмеження щодо придбання аграрних активів. Податок при продажу складає 2%, а вартість 1 га - $ 5,0 тис. Незважаючи на це, понад 60% вільних площ знаходиться в оренді. Іноземні інвестори користуються однаковими правами з місцевими громадянами, але за умови використання земельного банку суто в сільськогосподарських цілях.

Болгарія

В руках громадян сконцентровано близько 98% сільськогосподарських земель, після успішно проведеної реформи в 1990-х рр. Спочатку встановлювалися 3-річні обмеження (мораторій), але вони не отримали підтримку серед болгар. На даний момент придбати поля можуть громадяни Болгарії та ЄС, юридична або фізична особа, що перебуває більше 5 років на території країни, а також компанії, із якими держава уклала міжнародні договори. Вартість землі держава не регулює, і немає обмежень за розмірами площ в одні руки, одному підприємству. Середня вартість 1 га - $ 4,6 тис.

Польща

Уряд сусідньої держави за аналогією з Болгарією та Естонією не займається прямим регулюванням і втручанням у формування ринкової вартості земель. Винятком є ​​кількісне вираження площ на одну фізособу - 500 га орних земель. Податок при продажу оплачує покупець у розмірі 2-5%, а ось плата за володіння ділянкою відсутня. З 1 травня 2016 р. було остаточно розблоковано тимчасові обмеження для громадян ЄС, що призвело до збільшення вартості до $ 10,3 тис. За 1 га.

Румунія

Щоб стати власником земельної ділянки, досить мати професійну кваліфікацію, диплом, досвід управління аграрним сектором, при цьому допустима площа для фізособи - 100 га. Близько 94% земель знаходиться у приватній власності, а питома вага агропрому у ВВП країни перевищує 5%. Після вступу Румунії до Європейського союзу в 2007 р. було введено мораторій на 7 років, після чого земельний банк відкрився для іноземців. Державне регулювання ринкових цін відсутнє, податок при продажу 3%, а постійна плата за володіння землею встановлена ​​на рівні - 2% від вартості угоди. Громадянам ЄС дозволена купівля на умовах прямого цільового використання, а середня ціна - $ 6,1 тис. За 1 га.

Хорватія

Керівництво країни закрило ринок для іноземців, а у володінні громадян перебуває 65% полів, з яких 1/3 взагалі не обробляються. Вартість земель на внутрішньому ринку не регулюється, кількісних обмежень по орних землях не існує. Встановлена ​​фіксована ставка - 5% при продажу і володінні землею, а вартість 1 га становить в середньому $ 7 тис.

Сербія

Земельна реформа почалася з реституції - повернення 74% сільськогосподарських земель у приватні руки. Питома вага АПК в загальному ВВП Сербії становить 10%, а вже на початок 2016 р. сконцентровано 92% земель у приватній власності. Іноземцям заборонено купувати землі, а для своїх громадян встановлена ​​планка при придбанні - мінімум 50 соток. Середня ціна 1 га орних площ - $ 13 тис.

Австрія

Дана країна не належить до аграрних країн Євросоюзу, але тут більше 50% земель сільськогосподарського призначення знаходяться у приватній власності. Австрія - це федеративна країна, де в кожному регіоні діють свої закони. Так, в більшості федеральних земель передбачений мінімальний термін оренди - 3 роки. На АПК припадає 1,4% загального ВВП. Спадкоємцем земель може бути тільки одна дитина в сім'ї. Податок (3,5%) при продажу землі оплачує покупець. Вартість 1 га вражає - $ 42 тис.

Великобританія

Країна особливо славиться рівнем механізації сільського господарства і продуктивністю виробництва. Фермерство серед британців не користується великим попитом, як вид бізнесу, але все ж аграрний сектор - стабільна і надійна інвестиція за англійськими мірками. Термін оренди землі не регулюється, виняток Шотландія - 175 років. Стати власником землі зможе будь-який житель Великобританії, ЄС, іноземний інвестор, але доведеться неабияк розщедритися, заплативши $ 31,4 тис. За 1 га.

Ірландія

Країна відрізняється найбільш ліберальним ринком земель сільськогосподарського призначення. Держава дотує населення, видаючи довгострокові кредити, що дозволило сконцентрувати 90% земель у приватних руках. Особливістю ірландського земельного ринку можна виділити існування короткострокових, сезонних договорів оренди, які не потребують реєстрації. Будь-які обмеження на покупку земель відсутні, тільки від юросіб-нерезидентів потрібно окремий дозвіл земельної комісії. При продажу оплачується мито державі 1-8% від вартості землі $ 39,3 тис. За 1 га.

Іспанія

До проведення ефективної земельної реформи в кінці ХХ століття, безліч фермерів змушені були покинути країну, що призвело до різкого падіння питомої ваги АПК у ВВП Іспанії. На даний момент податок на передачу прав власності становить 6% від угоди. Мораторій на продаж орного угіддя відсутня, що призвело до подорожчання земель до $ 16,1 тис. За 1 га.

Німеччина

Ця країна - беззаперечний лідер із продажу сільськогосподарських земель в Євросоюзі. Німеччина славиться традиційно високим рівнем автоматизації, механізації, впровадженням екологічних технологій в аграрному виробництві. Середня вартість 1 га землі - $ 32,3 тис., при цьому великим попитом користуються орні поля в Баварії, Нижній Саксонії, Саксонії-Ангальт, Тюрінгії, Бранденбурзі. Податок при продажу оплачує покупець, його розмір не більше 3,5% від ціни угоди. Земельні обмеження для своїх та іноземних громадян повністю відсутні.

Голандія

Ціна вільних сільськогосподарських площ буквально йде на вагу золота і становить $ 63,7 тис. за 1 га. Майже 90% земель сконцентровано у приватних руках, при цьому немає ніяких обмежень на право розпоряджатися ділянками. Покупцем може виступити будь-хто, важливо лише сплатити 6% податку від вартості угоди. Мінімальний термін здачі землі в оренду - 6 років, для фермерських господарств - 12. При продажу ділянки на аукціоні, орендар має пріоритетне право на покупку.

Швейцарія

Одна з країн, де 100% земельної власності знаходиться у приватних руках. Уряд Швейцарії не робить державного регулювання в галузі ціноутворення. Для покупки земель необхідно громадянство Європейського Союзу або мати дозвіл на проживання. Максимальна площа землі регулюється місцевими органами влади. Мінімальний термін здачі в оренду - 9 років, а ось зміна цільового призначення ділянки після продажу суворо заборонена. Швейцарія віддає пріоритет сімейним підприємствам, де власник паю при продажу зобов'язаний отримати нотаріальний дозвіл від усіх родичів, які мають право успадкування. Середня вартість замели по кантонах(провінціях) становить $ 70 тис. За 1 га.

США, Канада, Бразилія

У Сполучених Штатах Америки, Канаді та Бразилії ціни стартують від $ 10 тис. за 1 га. Основними покупцями земель сільськогосподарського призначення в тих країнах, де відсутня пряма заборона на продаж, виступають адміністративні органи, фізичні особи, підприємства, компанії з управління нерухомістю. Землі передаються на підставі рішень уряду і місцевих органів влади, аукціонів і конкурсів, а також здійснюється "переуступка" права, оренда і обмін.

Земельний колапс в Україні

Українські аграрні підприємства довели свою ефективність на міжнародній арені, займаючи топові позиції в експорті соняшникової олії, зернових, сої тощо. На думку керівника аналітичного департаменту консалтингового агентства "ААА" Марії Колесник, переважна частина агрохолдингів також зацікавлена ​​в прозорому механізмі довгострокової оренди з гарантованим захистом інтересів орендаря. Всі вони при зборі активів користувалися запозиченим капіталом: кредитами комерційних банків або облігаціями.

Активи купувалися за ціною від $ 300 до $ 1 тис. за 1 га сільгоспугідь. Мова йде про покупку корпоративних прав суб'єктів господарювання, які мають права оренди на землю. Фактично, вже один раз була здійснена покупка паїв, банку немає необхідності виділити кошти повторно, адже формалізація права власності на землю не збільшить прибуток. Підприємства отримують стабільний дохід і не всі готові на додаткові витрати, пов'язані з повторним продажем земель.

На превеликий жаль, питання продажу та формування реальної вартості земель сільськогосподарського призначення в Україні досить політизоване, на ньому ще не одна партія зробить свій рейтинг. Державі необхідно не тільки дбати про соціальну складову економіки, але і приділити належну увагу розвитку бізнесу, поліпшити умови для його ведення. На думку аналітиків, раціонально буде розробити прозорий механізм продажу/закладання прав оренди на тривалий термін.

Микола Паляниця

• Рибчак Ірина
• 23 червня 2016 р.
• 0