Емфітевзис. Що потребує удосконалення?

Останнім часом набирає розповсюдження практика укладання договорів щодо набуття права користування чужою земельної ділянкою для сільськогосподарських потреб — емфітевзису, на заміну договорів оренди землі, відповідно до Закону України “Про оренду землі”.

Що спільного та відмінного у цих правах, на що направленні законодавчі ініціативи щодо правового врегулювання права емфітевзису та наше бачення цих проблем  у нашій публікації.

1.     Проблема

 

Останнім часом набирає розповсюдження практика укладання договорів щодо набуття права користування чужою земельної ділянкою для сільськогосподарських потреб — емфітевзису, на заміну договорів оренди землі, відповідно до Закону України “Про оренду землі”.

Зважаючи на певні переваги для сільськогосподарських підприємств, які дає право емфітевзису, в умовах існування мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення, вбачаються певні ризики, щодо можливості фактичного “викупу” сільськогосподарських земель.

Крім того, як Мінагрополітики, так і народними депутатами розроблено законопроекти, які начебто направлені на вдосконалення правового регулювання права емфітевзису, але фактично запропоновані зміни максимально наближують право емфітевзису до права оренди, але більше хвилює намагання розширити права емфітевти та орендаря щодо розпорядження чужими земельними ділянками без згоди їх власників.

 

2.     Історія питання.

 Земельні кодексі України як в редакції 1990  так і 2001 років серед прав користування землею містили  право тимчасового користування землею, у тому числі на умовах оренди та право оренди.

У 1998 році було прийнято Закон України «Про оренду землі» який повність врегульовував питання оренди земельних ділянок, у тому числі і сільськогосподарського призначення.

1 січня 2004 року набрав чинності Цивільний кодекс України, який визначив види речових прав на чуже майно (стаття 395):

1)     право володіння

2)     право користування (сервітут);

3)     право  користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис);

4)      право забудови земельної ділянки (суперфіцій).

Також, визначається, що законом можуть бути встановлені інші речові права на чуже майно. Вбачаємо, що таким речовим правом є і право оренда (суборенди) земельної ділянки, оскільки таке право відповідно до статті 4 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» серед інших речових прав, похідних від права власності, підлягає державній реєстрації.

 

Питання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб  (емфітевзис) розкрито у главі 33 (статті 407-412) Цивільного кодексу.

Незважаючи на появу такого нового права – емфітевзис у Цивільному кодексі у 2004 році, відповідні зміни до Земельного кодексу були внесені тільки через три роки у квітні 2007 року Законом України «Про внесення змін та визнання такими, що втратили чинність, деяких законодавчих актів України у зв'язку з прийняттям Цивільного кодексу України».

 Але поряд з правом користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) Цивільний кодекс у Главі 58 «Найм (Оренда)» містить статтю 792, якою встановлюється можливість договіру найму (оренди) земельної ділянки. Стаття визначає, що за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями,  будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них.  Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Яким і є Закон України «Про оренду землі».

При цьому необхідно зауважити, на колізію законодавства, коли стаття 90 Земельного кодексу України, яка визначає, що власники земельних ділянок мають право, зокрема, продавати або іншим шляхом відчужувати земельну ділянку, передавати її в оренду, заставу, спадщину не узгоджується з вимогами Цивільного кодексу, адже зазначена стаття не містить права власника передавати земельну ділянку на праві емфітевзису. 

Крім того, відповідно до статті 93 Земельного кодексу України - право оренди земельної ділянки це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності, а емфітевзис це право тільки користуватися земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб. Зазначена норма суперечить  статті 759 ЦК України, згідно з якою за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Не зважаючи на зазначене, на сьогодні, власник земельної ділянки може передати її в користування іншій особі, як на умовах оренди та і на праві емфітевзису. Ці права мають спільні та відмінні риси.

 Спільним є таке:

 - при встановленні, як права оренди так і права емфітевзису не відбувається відчуження права власності на земельні ділянки, що передаються в оренду чи у користування на умовах емфітевзису;

обидва права набуваються на підставі договору і набувають чинності після державної реєстрації;

- суб’єкти права як оренди (орендар) так і права  емфітевзису (емфітевта)  постійно перебувають у правових відносинах з власником ділянки.

 

Щодо відмінностей, то:

1) право оренди - це право володіти і користуватися земельною ділянкою, саме тому орендар може передати земельну ділянку, або її частину у суборенду, а право емфітевзису це право тільки користуватися земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб;

2) договір оренди землі може укладатися на строк не більше 50 років, а договір  емфітевзису - на будь-який строк або без зазначення строку, крім права емфітевзису на землі державної і приватної власності, строк якого не може перевищувати 50 років. Якщо договір емфітевзису укладено на невизначений строк, кожна із сторін може відмовитися від договору, попередньо попередивши про це другу сторону не менш як за один рік;

3) за правом оренди землі сплачується чітко визначений платіж – переважно щорічна орендна плата (не менше 3% нормативної грошової оцінки), за емфітевзисом вноситься плата за користування земельною ділянкою у строки, визначені сторонами договору про встановлення емфітевзису (ч. 2 ст. 409 Цивільного кодексу України), а також інші платежі, встановлені законом;

4) орендар за згодою власника земельної ділянки може передавати всю ділянку, або її частину, у суборенду, також встановлена можливість відчуження права оренди земель державної та комунальної власності, у разі набуття права власності на будівлі (споруди), що розташовані на орендованій ділянці, та перехід права оренди землі до: спадкоємців орендаря; членів сім’ї орендаря (у випадках його позбавлення волі за рішенням суду; набувачів права власності на будівлі (споруди), що розташовані на орендованій земельній ділянці. Емфітевзис може відчужуватися і передаватися у порядку спадкування, крім емфітевзису, встановленого щодо земель державної або комунальної власності (ч. 2 ст. 408 Цивільного кодексу України);

5) орендодавець не має права переважного викупу права оренди, виставленого орендарем на продаж, а у разі продажу емфітевзису власник земельної ділянки має переважне перед іншими особами право на його придбання за оголошеною ціною та за інших рівних умов (ч. 2 ст. 411 Цивільного кодексу України);

6) при відчуженні орендарем права оренди землі її власник не має права на отримання відсотку від ціни продажу цього права, а у разі продажу емфітевзису іншій особі власник земельної ділянки має право на одержання відсотків від ціни продажу (вартості права), встановлених договором (ч. 5 ст. 411 Цивільного кодексу України).

 

 

Умови	Договір оренди земельної ділянки сільгосппризначення	Емфітевзис
Форма договору	Типова форма договору затверджена постановою КМУ	довільна
Механізм укладання	Письмовий договір, який за бажанням однієї із сторін посвідчується нотаріально	Письмовий договір, який за бажанням однієї із сторін посвідчується нотаріально
Державна реєстрація права	обов’язкова	обов’язкова
Строк користування	Не менше 7 років не більше 50	Обмеження відсутні, крім земель державної та комунальної власності
Плата	Не менше 3% нормативно-грошової оцінки земельної ділянки	Податковим кодексом не встановлено
Термін виплат	Переважно щорічно	Може бути виплачена наперед за весь термін та інші виплати, наприклад відсотки від продажу права емфітевзису
Порядок припинення права	На вимогу однієї із сторін достроково може бути розірваний за рішенням суду. Може бути поновлено	Кожна сторона може відмовитися від договору, попередньо попередивши про це другу сторону не менш як за один рік (якщо договір укладено на невизначений строк) В разі продовження користування земельною ділянкою емфітевтою по закінченню терміну договору, починається термін набувальної давності

 

 

3.     Законодавчі ініціативи щодо вдосконалення правового регулювання права емфітевзису.

 На сьогодні у Верховній Раді України зареєстровано проект Закону України №4010а «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення правового регулювання користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис)», який максимально зближує за своєю суттю ці права оренди та емфітевзису.

 

Законопроектом «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення правового регулювання користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис)» № 4010а пропонується:

1)     запровадити право емфітевти передавати земельну ділянку, яка є в його користуванні, в оренду (аналог права суборенди, яке є для орендарів), але не визначено, чи повинен емфітевта погоджувати такі дії з власником земельної ділянки;

2)     встановити максимальний строк емфітевзису для всіх земель 50 років;

3)     заборонити власникам земельних ділянок укладати договори емфітевзису, якщо земельна ділянка вже перебуває в оренді;

4)     встановлюється, що у разі відчуження права емфітевзису до набувача цього права  переходять всі зобов’язання попереднього землекористувача;

5)     встановити, що право емфітевзису може бути предметом іпотеки та; визначити порядок передачі іпотекодержателю прав на предмет іпотеки.

6)     розширити та уточнити коло осіб які можуть бути організаторами торгів та  інші питання проведення торгів.

 

4.     Висновки і рекомендації

 1)     Право оренди та право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) фактично є дуже подібними, а тому  необхідно на законодавчому рівні встановити принципову різницю між цими правами, а не намагатися їх ототожнити. 

2) Позитивним у законопроектах є:

- встановлення максимального терміну права емфітевзису і для приватних земель, хоча цей термін може бути і меншим. (хоча питання дискусійне, як по терміну так і взагалі щодо обмеження (звуження) прав власнсоті);

- врегулювання питання застави права емфітевзису.

3) Не може бути підтримано пропозицію щодо передачі в оренду земель, які перебувають у користуванні, а також  продажу цих прав, без згоди на це власника земельної ділянки,   

4)     Зважаючи що на сьогодні право емфітевзису фактично використовується для «купівлі» земельних ділянок вважаємо за необхідне встановити обмеження щодо набуття права емфітевзису аналогічні з обмеженнями щодо набуття права власності шляхом внесення відповідних змін до статті 102-1 Земельного кодексу України та статті 407 Цивільного кодексу, а саме:

- земельні ділянки можуть передаватися в користування для сільськогосподарських потреб виключно громадянам та юридичним особам (заснованим громадянами України або юридичними особами України)  України,

- максимальна площа земель, які можуть перебувати на праві емфітевзису у одного емфітевти для уникнення монопольного становища відповідно до статті 12 ЗУ «Про захист економічної конкуренції» має становити 35 відсотків площі, наприклад, району.

• Діденко Ірина Станіславівна
• 10 жовтня 2016 р.
• 0